Les sociétés civiles de placement immobilier sont d’excellents produits d’investissement pour diversifier un portefeuille. Elles doivent leur succès aux multiples avantages. Exemple : l’accès facilité et un faible ticket d’entrée, une gestion passive, des revenus réguliers, des rendements stables se situant au-dessus du seuil de 4% quelles que soient les conjonctures.
Toutefois, les risques, bien que modérés, ne sont pas à écarter. Quels sont-ils et comment bien diversifier afin de les diluer ?
Des dividendes non garantis en cas de marché grippé
Les SCPI ayant pour support l’immobilier, le versement des loyers par les locataires n’est pas toujours garanti en cas de situation économique en difficulté. Cela pourrait se répercuter sur la distribution des dividendes.
Toujours est-il que les SCPI ne comptent pas qu’un seul locataire, mais plusieurs centaines, ce qui amoindrit les risques de non paiement.
Vous pouvez donc demander à l’avance la composition du patrimoine des SCPI – et donc de ses locataires – et opter pour celle qui est la plus diversifiée. Par ailleurs, certains actifs tels que l’immobilier de santé et d’éducation ainsi que les résidences seniors sont dites acycliques et donc invulnérables aux aléas économiques.
La diversification de votre portefeuille portera aussi sur différentes SCPI : de bureaux, de commerces, de logistique, résidentiels.
Une faible liquidité
Bien qu’étant des titres de propriété et non de l’immobilier physique, les SCPI demeurent peu liquides. Cela du fait que les investisseurs analysent avant tout leurs propres attentes et leurs objectifs patrimoniaux avant de porter leur choix sur la SCPI en adéquation avec ces paramètres.
Si vous souhaitez opter plus tard pour un désinvestissement, quelle qu’en soit la raison, songez aux SCPI de rendement, plus liquides que les SCPI fiscales et de plus-value. De même, analysez à l’avance la demande sur le marché et le succès de cette SCPI. Quoi qu’il en soit, les marchés peuvent évoluer au fil des ans, tandis que la durée recommandée pour la détention des parts d’une SCPI est de 10 ans en moyenne.
Un risque de change élevé
Bon nombre de SCPI investissent désormais à l’étranger, et les loyers sont alors libellés en devises (en euros pour la plupart, et en monnaies étrangères pour d’autres). Vous subissez alors l’influence des marchés des devises, qui fluctue à la hausse comme à la baisse.
Important, dans ce cas, de diversifier également à ce niveau, en optant à la fois pour des SCPI françaises, européennes et étrangères. Veillez à analyser les perspectives sociales, économiques et politiques des pays étrangers en particulier, de même que leurs devises respectives afin de réaliser vos simulations.
Autres axes de diversification
N’oublions pas que toute SCPI est pilotée par un spécialiste, qui est la société de gestion. Il se révèle donc tout aussi intéressant de diversifier à ce niveau, afin de tirer profit de différentes stratégies et par conséquent, de bien sécuriser votre portefeuille en cas de faillite éventuelle de l’une d’entre elles.
Par ailleurs, les SCPI distribuent des dividendes certes, mais de différentes manières. Par exemple, via l’investissement classique, ou encore par le biais d’un placement d'épargne à travers ses unités de compte (UC). Vous pouvez varier vos sources de revenus et profiter de ces différentes options à la fois. De plus, sachez que l’investissement à travers les produits d’épargne donne lieu à des avantages fiscaux particulièrement attractifs, du fait de la déductibilité des dividendes de votre impôt sur le revenu.
L’investissement en démembrement, notamment en nue-propriété, est tout aussi intéressant. Vous ne percevez pas de dividendes pendant toute la durée du montage – ceux-ci étant versés à l’investisseur ayant souscrit en usufruit. Vous êtes donc invulnérable aux situations économiques en difficulté, tout en continuant à détenir vos parts.
