Vous détenez des parts de SCPI et vous souhaitez les transmettre, de votre vivant, à vos proches : sachez qu’il est possible de réaliser une donation. En effet, vous faites profiter d’un placement à la fois financier et immobilier à vos héritiers.
Rappelons que les SCPI sont de la pierre gérée par un exploitant afin de produire des dividendes qui sont perçus par chaque souscripteur. L’avantage de donner des parts de SCPI au lieu d’un bien classique : la gestion de leur répartition est plus avantageuse, tandis que l’immobilier traditionnel est soumis à l’indivision. Cela veut dire que les parts peuvent être réparties à égalité entre les donataires. À noter qu’il est possible de donner aussi bien en pleine propriété qu’en nue-propriété.
Donner des SCPI en pleine propriété
La donation en pleine propriété équivaut à la transmission de manière définitive et irréversible à ses proches. Les parts intègrent immédiatement leur patrimoine. Par conséquent, il est question d’anticiper sa succession ; dans ce cas, l’acte peut se faire en présence d’un notaire, de préférence. Il s’agit d’une donation manuelle cependant, qui ne nécessite pas de lourdes formalités telles que celles qui s’appliquent dans le cas d’une donation classique d’un bien immobilier physique.
Vos héritiers profitent immédiatement des dividendes issus de la SCPI dès lors que la donation est réalisée.
Gérer la transmission d’une SCPI en démembrement
Si vous souhaitez continuer à profiter des dividendes tout en léguant votre SCPI à vos proches, vous pouvez opter pour la donation en nue-propriété. Dans ce cas, vous souscrivez en démembrement : vous conservez les parts en usufruit et cédez celles en nue-propriété.
Pendant toute la durée du démembrement qui sera alors viager, vous percevez les dividendes, tandis que les donataires doivent attendre l’extinction de l’usufruit pour commencer à les encaisser. Cette extinction de l’usufruit signe le remembrement, c’est-à-dire que la pleine propriété est reconstituée et ce, à votre décès. Il est également possible de réaliser un démembrement temporaire de 10 ans à 20 ans seulement.
Le démembrement est particulièrement avantageux du point de vue fiscal : les détenteurs en nue-propriété sont exemptés d’impôt foncier issu des revenus locatifs qui proviennent de la SCPI, puisqu’ils sont privés de dividendes. Ceux-ci échappent également à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et ce, jusqu’à ce qu’ils récupèrent la pleine propriété.
Prévoir les frais de notaire et les droits de donation
Tout comme dans le cas de la transmission d’un bien immobilier classique, vous devez donc prévoir les frais de notaire d’une part, de même que les droits de donation, d’autre part. Ces charges sont fonction de la valeur de la donation. Notons que si un démembrement a été réalisé, les droits de donation sont calculés sur la valeur de l’usufruit qui, lui-même, est évalué selon l’âge de l’usufruitier. En d’autres termes, plus la donation de la nue-propriété est faite à un jeune âge, plus les avantages fiscaux sont intéressants.
À souligner toutefois que la détention de parts de SCPI dans un patrimoine est toujours fonction de plusieurs paramètres, dont le profil et les objectifs. Si ceux-ci ne concordent pas avec la vocation de la SCPI, il est préférable pour l’héritier d’opter pour la revente et de réaliser de nouveaux investissements en adéquation avec ses objectifs patrimoniaux.
À retenir également que les SCPI fiscales ne sont pas favorables à une donation entre vifs, en raison de l’engagement du souscripteur sur une durée imposée afin de bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu. Or, les donataires ne sont pas concernés par la réduction d’impôt, tandis qu’ils perçoivent les revenus locatifs certes, mais qui ne permettent pas d’atteindre les rendements escomptés.
