Saviez-vous qu’il est possible de réaliser un investissement SCPI de différentes manières afin d’affiner votre stratégie patrimoniale ? C’est la souscription en pleine propriété qui est la plus connue ; cependant, vous avez la possibilité d’opter pour celle en démembrement. Cette option présente des avantages indéniables certes, mais certains points de vigilance méritent aussi d’être abordés afin que vous soyez au mieux préparé. Ce, sachant que cette option fait intervenir des implications aussi bien patrimoniales que fiscales.
Le mécanisme des SCPI en démembrement
Lorsqu’une SCPI est démembrée, la pleine propriété fait place à la nue-propriété, détenue par un investisseur appelé nu-propriétaire, et l’usufruit, détenu par l’usufruitier. Les deux parties décident de la durée du démembrement, pendant laquelle la revente des parts n’est pas autorisée, car soumises au montage. Ce n’est qu’à l'expiration de ce dernier que le nu-propriétaire récupère l’usufruit pour détenir au final une SCPI en pleine propriété.
Note importante : l’investisseur en usufruit perçoit les dividendes dès la souscription, tandis que le nu-propriétaire en est privé jusqu’à ce qu’il recouvre la pleine propriété des parts.
Les avantages de l’achat en nue-propriété
C’est l'acquisition en nue-propriété qui est la plus avantageuse si vous êtes une personne physique.
Les avantages financiers
Tout d'abord, cela permet de bénéficier d'un prix d'acquisition réduit. En achetant uniquement la nue-propriété, l'investisseur ne paie pas le montant correspondant à l'usufruit temporaire. Ainsi, le ticket d'entrée est plus abordable, offrant une opportunité d'investissement attractive pour ceux disposant d'un budget limité.
Remarque : quant à l'acquisition des parts en usufruit, elle est profitable pour les personnes morales, du fait de la déductibilité des amortissements permettant de réduire le bénéfice imposable (et, par conséquent, l’impôt sur les sociétés pour ces dernières).
Les avantages fiscaux
Le démembrement des SCPI présente aussi des avantages fiscaux intéressants. En tant que propriétaire de la nue-propriété, l'investisseur n'a pas d'obligation fiscale pendant toute la durée de l'usufruit temporaire. Cela signifie qu'il n'a pas à payer d'impôts fonciers se rapportant à des revenus locatifs (qui sont versés à l’usufruitier). Ce n'est qu'au terme de l'usufruit que le plein droit de propriété revient à l'investisseur, qui perçoit à son tour, les revenus générés par les SCPI.
Les avantages patrimoniaux
Le démembrement est aussi une ouverture à une transmission patrimoniale planifiée et optimisée. En effet, il est possible de transmettre la nue-propriété à ses héritiers tout en conservant l'usufruit jusqu'à son terme. Cela permet d'anticiper la transmission de son patrimoine tout en profitant des avantages fiscaux liés à la durée de l'usufruit temporaire.
Exemple : le parent achète les parts en usufruit tandis que les enfants détiennent les parts en nue-propriété. Dans ce cas, il s’agit d’un démembrement viager (qui diffère d’un démembrement temporaire). La pleine propriété n’est alors récupérée qu’au décès du parent usufruitier.
Quels sont les inconvénients auxquels accorder de l’intérêt ?
Pour le nu-propriétaire, c’est l’absence de revenus locatifs qui représente l’inconvénient majeur en ce qu’il s’agit de l’option démembrement et ce, comme susmentionné. C’est en fonction de la durée du démembrement qu’il met en place sa stratégie financière. C’est pourquoi, ce mode de souscription ne convient pas à ceux dont l’objectif est d’empocher des compléments de revenus immédiats.
Notons aussi le risque d’immobilisation du capital, ainsi que ceux de trésorerie. Il est en effet question d’acheter des parts, pour le nu-propriétaire, sans qu’il puisse profiter d’un retour immédiat sur investissement. Attention donc, à bien établir le plan de financement si vous choisissez d’investir en démembrement.
En troisième lieu, le risque de valorisation de la nue-propriété n’est pas garanti, à terme. Ce, à l’image de quelques SCPI qui ont dû faire face à la dévalorisation du prix de leurs parts en 2023.
