Parmi les atouts qui font le succès des SCPI : la possibilité de vous servir des dividendes pour préparer efficacement votre retraite. Les sociétés civiles de placement immobilier répercutent en effet les loyers perçus de la mise en location de leur parc immobilier vers les associés ayant souscrit aux parts. Ces dernières sont accessibles à tous afin de compléter des revenus ou d’épargner.
Si vous avez choisi de vous tourner vers les SCPI pour la préparation de votre retraite, voici 3 manières possibles pour y parvenir.
La SCPI via l’assurance-vie
Lorsque vous souscrivez à une SCPI via l’assurance-vie, vous ne percevez pas directement les dividendes, car ceux-ci sont immédiatement versés dans votre épargne. Ils deviennent alors des primes de versement qui seront capitalisés et qui, le moment venu, seront convertis en rentes viagères.
Les SCPI proposées par les assureurs font partie de leurs supports en unités de compte (UC) et il s’agit de SCPI de rendement. Le choix est donc assez limité, car l’assureur aura lui-même sélectionné les SCPI de son choix (par rapport à leurs performances) avant de les proposer, à son tour, aux épargnants. Certaines assurances-vie suggèrent un choix plus large que d’autres, mais ce ne sont pas toutes les SCPI commercialisées sur le marché que vous retrouverez à travers ces supports en UC.
À noter, par ailleurs, que si vous choisissez l’assurance-vie pour préparer votre retraite, vous devez choisir de bloquer volontairement votre capital jusqu’à cette échéance – bien que vous ayez le droit d’effectuer un retrait à tout moment, un des points forts de ce placement.
La SCPI via les PER compte-titre et les PER assurance
Le Plan d’épargne retraite PER propose aussi les SCPI comme support, de la même manière que l’assurance-vie, afin de permettre aux épargnants de préparer leurs vieux jours. Dans ce cas, les dividendes sont bel et bien bloqués de manière automatique dans le PER et ne seront accessibles qu’au moment du départ à la retraite, en étant alors convertis en rentes viagères – ou pour une sortie en capital, si vous le souhaitez.
Avec le PER compte-titres, vous disposez d’un choix plus important de SCPI, tandis que le PER assurance fonctionne comme l’assurance-vie avec son support en UC assez limité.
Les SCPI en nue-propriété, c’est-à-dire ayant fait l’objet d’un démembrement
Les SCPI ayant comme sous-jacent l’immobilier, elles peuvent ainsi faire l’objet du montage du démembrement de propriété. Dans ce cas, les parts subissent ce montage juridique, tandis que l’immobilier est exploité de manière classique. Explications : vous pouvez souscrire soit à des parts en usufruit, soit à des parts en nue-propriété. Ce sont ces dernières qui sont préconisées pour les personnes physiques souhaitant préparer leur retraite (nous y reviendrons). Quant aux parts en usufruit, elles sont plus rentables pour les personnes morales grâce à l’avantage fiscal qu’elles procurent.
Rappelons le principe du démembrement : l’usufruit et la nue-propriété qui constituent la pleine propriété sont dissociés et détenus par deux associés bien distincts. Le démembrement est temporaire : soit sur une durée déterminée par les deux parties, soit de manière viagère, c’est-à-dire qu’elle ne prend fin qu’au décès de l’usufruitier. Celui qui détient la nue-propriété récupère alors l'usufruit, et par conséquent la pleine propriété, à la fin du démembrement.
Le mécanisme est le même dans le cas des SCPI. Le détenteur de parts en nue-propriété récupère la pleine propriété à la fin de la période déterminée par les deux parties. Il serait alors judicieux de faire coïncider cette dernière avec son départ à la retraite afin de commencer à jouir pleinement de la SCPI à partir de ce moment-là.
Rappelons qu’en détenant la nue-propriété, l’investisseur ne perçoit pas de loyers, mais bénéficie de multiples avantages, dont fiscaux.
