Investir dans des résidences avec services est encore méconnu de nos jours ; pourtant, nombreux sont les atouts qui en découlent. Il est question d’immobilier géré qui peut être acquis aussi bien neuf, sur le marché primaire, que seconde main, sur le marché secondaire. La résidence étudiante fait partie de cette famille d’immobiliers gérés, et nous allons en parler dans cet article afin de vous éclairer sur la marche à suivre pour un éventuel projet d’investissement.
La résidence étudiante : un ensemble de lots
La résidence étudiante est la partie visible de l’iceberg, car l’investissement porte en réalité sur un tout. À celle-ci s’ajoute le gestionnaire qui peut être lui-même le promoteur chargé de la construction, et le bail commercial qui est conclu entre ce dernier et l’investisseur, devenu propriétaire.
Ces lots sont complétés par le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui fait profiter d’une très intéressante carotte fiscale à l’investisseur. Il peut s'agir d’une LMNP classique, une LMNP ancien ou encore une LMNP Censi-Bouvard (c’est-à-dire associé au dispositif permettant de profiter d’une réduction fiscale de 11% pendant 9 ans et qui est destiné aux résidences neuves).
Ces quatre lots sont inséparables, qu’il s’agisse d’une acquisition dans le neuf ou seconde main, et ils revêtent tous les trois une importance particulière.
La résidence étudiante : de l’immobilier loué meublé
La résidence étudiante est un immeuble équipé, meublé et proposant différents services. Elle est destinée à la mise en location auprès d’une population très spécifique qui sont les jeunes poursuivant des études supérieures et qui se détachent de leur foyer familial pour rejoindre un environnement plus dynamique et propice à leur épanouissement. Les résidences permettent en effet aux étudiants de se socialiser, d’intégrer un groupe social disparate sur différentes dimensions telles que celles relatives à l’origine et aux cultures, entre autres.
C’est un spécialiste dans la gestion de l’accueil et de l’hébergement des étudiants qui se charge de la construction, de la mise en location et de la gestion locative. L’investisseur, quant à lui, achète un appartement au sein de la résidence et encaisse les revenus locatifs. Le montant des loyers est mentionné dans le bail commercial, et c’est le gestionnaire de résidence qui les verse à l’investisseur, après avoir déduit commissions, charges et provisions.
On définit d’ailleurs le gestionnaire comme étant la “pierre angulaire” dans un tel investissement : il signe les baux locatifs avec les étudiants résidents. De ce fait, il assure un bon taux de remplissage et limite celui des vacances locatives afin de dégager le meilleur rendement.
Comment bien choisir sa résidence ?
C’est donc le gestionnaire qui sera le principal point de référence dans l’acquisition d’une résidence étudiante. Les critères à analyser sont, entre autres, les suivants :
- sa réputation : car c’est du gestionnaire dont proviennent vos revenus locatifs. Renseignez-vous sur son sérieux en consultant les forums et les classements des meilleurs gestionnaires
- sa solidité financière : le gestionnaire est avant tout une personne morale qui enregistre différentes performances : sa capitalisation, son chiffre d’affaires sur les 3 dernières années, en plus de l’analyse de son bilan et de ses résultats annuels
- son année de création et le nombre de résidences sous gestion
Les autres éléments mentionnés plus haut qui sont les différents lots constituant le produit d’investissement sont aussi à analyser. En particulier, la qualité de la LMNP, puisque la réduction d’impôt qui en découle viendra impacter la rentabilité finale de votre investissement. Rappelons que vous disposez de deux régimes défiscalisants, qui sont le réel d’imposition, le plus intéressant en termes de puissance de défiscalisation, et le micro BIC.
