L'inflation, en constante augmentation depuis 2022/2023, semble plus ou moins se stabiliser, mais soulève toutefois des questions quant à la performance des SCPI dans ce contexte économique particulier. Or, ces sociétés civiles de placement immobilier offrent généralement une certaine protection contre l'érosion du pouvoir d'achat grâce à la perception de revenus réguliers qui sont issus de la mise en location d’un parc d’immeubles diversifiés.
Qu’en est-il ainsi des SCPI face à l’inflation, et faut-il s’inquiéter ? Afin de répondre à cette question, il est important de connaître les risques potentiels liés à l'inflation.
La hausse des taux d'intérêt
L'une des principales conséquences de l'inflation est la hausse des taux d'intérêt par les banques centrales pour tenter de freiner la spirale inflationniste. Cela peut avoir un impact négatif sur les SCPI de plusieurs manières :
- l’augmentation du coût d'emprunt pour les SCPI qui financent leurs acquisitions par crédit. Rappelons que les SCPI sont adossées à de l’immobilier dans leur intégralité, et que leur rendement est ainsi fonction de ce paramètre, entre autres
- la position d’attentisme des investisseurs face à cette situation plus ou moins précaire. Ce qui entraîne une diminution de la demande et par conséquent de la collecte. À l’inverse, les produits d’épargne basés sur les fonds en euros reprennent des couleurs et semblent davantage intéresser les épargnants.
Une atteinte du marché immobilier
Une inflation galopante peut également provoquer une atteinte du marché immobilier, en particulier si elle s'accompagne d'une récession économique. Cela pourrait se traduire par une baisse de la valeur des biens immobiliers, réduisant la valeur des actifs des SCPI. Cette baisse de valeur s’observe notamment sur les immeubles de bureaux qui ne répondent plus aux exigences actuelles face aux dernières mutations.
Parmi les conséquences : une éventuelle baisse du prix de la part, afin de maintenir la SCPI compétitive. Pour les investisseurs ayant déjà investi, cette baisse du ticket d’entrée pourrait engendrer de la moins-value et ce, s’ils décident de revendre leur SCPI à ce moment T.
Une révision des baux locatifs et commerciaux
La plupart des baux en France sont conclus suivant l'indice des prix à la consommation (IPC). Cela signifie que les loyers versés aux SCPI augmentent en fonction de l'inflation. Cependant, la révision des baux peut être limitée par certains contrats, ce qui pourrait freiner la croissance des revenus des SCPI. Rappelons que la majorité des baux pour ces dernières sont signés sur une période de 9 ans en moyenne. Toujours est-il que des clauses prévoyant une révision des loyers est prévue dans la majorité des contrats.
La dilution du capital
En période d'inflation, les SCPI peuvent être amenées à augmenter leur capital dans le but de financer de nouvelles acquisitions. Cela peut se traduire par une dilution du capital des investisseurs existants, réduisant ainsi leur part de la valeur de la SCPI.
Faut-il alors s’inquiéter de l’impact de l’inflation sur les SCPI ?
Les conseillers en gestion de patrimoine n’ont de cesse de rappeler que les SCPI sont des placements long terme. Ainsi, inutile de céder à la panique face à ces bouleversements temporaires sur les différents marchés. Du fait de la durée longue recommandée en ce qu’il s’agit de la détention des SCPI, les éventuelles pertes liées à une certaine période peu favorable seront lissées au fil du temps. Les mauvaises conjonctures ne sont en effet que temporaires.
Par ailleurs, malgré ces risques, les SCPI sont une véritable protection contre l'inflation grâce aux revenus locatifs qui sont stables – et plus précisément les dividendes qui sont versés trimestriellement. De même, les SCPI offrent une très intéressante mutualisation des risques grâce à la diversification de leurs actifs immobiliers.
