Dans tout investissement immobilier locatif, les mesures préalables à prendre en compte sont la garantie d’un bon rendement et d’une bonne rentabilité. À cela s’ajoute la garantie d’une réduction d’impôt intéressante si vous investissez par le biais du dispositif Pinel. Quel est cet outil défiscalisant dans l’immobilier ? Comment anticiper le rendement et la réduction d’impôt qui en sont issus ?
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif destiné aux contribuables fiscalement résidant en France et souhaitant défiscaliser via l’immobilier. Ceux-ci investissent dans l'immobilier locatif neuf et doivent répondre à plusieurs conditions d'éligibilité qui sont les suivantes :
- sur l’immobilier : l'investissement doit porter sur un logement neuf ou en VEFA. Ce, dans une des zones suivantes : A, A Bis ou B1 si l’achat immobilier a lieu en France. Le Pinel est aussi applicable en outremer
- sur la mise en location : le logement doit être mis en location nu et suivant un loyer plafonné
- sur la durée d’engagement de l’investisseur : celle-ci est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Une sortie anticipée remet alors en cause la réduction fiscale
Comment anticiper le rendement de l’investissement ?
Il existe différents outils de simulation permettant de calculer le rendement de votre investissement. Ceux-ci sont des simulateurs en ligne qui ont été programmés par des experts financiers et dont l’utilisation est totalement libre et sécurisée, puisqu’aucune donnée ne sera stockée. Les simulations peuvent être renouvelées autant que vous le souhaitez.
En règle générale, voici le calcul du rendement d’un investissement Pinel : vous déduisez les charges des loyers annuels, puis vous divisez le montant obtenu par le prix d’achat.
À noter que vous calculerez les loyers en fonction des plafonds fixés par la loi Pinel. Ceux-ci sont les plafonds de loyers par zone et les plafonds de ressources du locataire. En ce qui concerne les charges, elles se composent des charges courantes de même que des charges de copropriété et des intérêts d’emprunt (si l’investissement est financé par un prêt).
Vous obtenez ensuite le rendement net de votre investissement en incluant les éléments tels que la réduction d’impôt que vous avez perçue. Sachez que la rentabilité finale peut aussi être anticipée, en tenant compte du prix de la revente et de la plus-value qui a été dégagée.
Afin de maximiser le rendement de votre investissement, songez à bien verrouiller votre bail avec votre locataire et limiter les vacances locatives – de même que la carence locative après livraison du bien. Fidélisez aussi votre locataire et choisissez les communes où la tension locative est la plus élevée.
Comment calculer l’économie d’impôt ?
La réduction fiscale Pinel tient compte du taux de réduction d’impôt multiplié par le prix d’achat du logement. Les taux de réduction varient en fonction de la durée d’engagement, de même que de l’année de l’investissement. Si vous achetez votre bien Pinel en 2023, ces taux sont de 10.5%, de 15% ou de 17.5%. Pour anticiper la réduction d’impôt, il faut donc connaître la durée de location souhaitée.
Le dispositif Pinel s’éteint le 31 décembre 2024. Il vous reste donc une dernière année pour défiscaliser ; toutefois, les taux de réduction seront revus à la baisse. Ceux-ci seront les suivants : 9% pour une durée d’engagement de 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.
Sachez que des simulateurs en ligne existent aussi pour le calcul de l’économie d’impôt générée par un investissement Pinel. Cette étape est incontournable afin que vous puissiez décider si ce type d’investissement est rentable pour votre patrimoine.
