La majorité des sociétés civiles de placement immobilier sont celles dites de rendement, c’est-à-dire dont le patrimoine repose sur des immeubles professionnels. Pourtant, il existe aussi des SCPI résidentielles, qui permettent notamment de défiscaliser grâce aux dispositifs dédiés à cet effet. Quels sont les avantages d’investir dans ces types de SCPI et comment bien choisir ?
Le patrimoine des SCPI résidentielles
Ces placements exploitent des immeubles d’habitation, qui sont occupés à titre de logement principal. Ce sont des biens en VEFA, c’est-à-dire acquis neufs, des biens anciens à rénover, ou encore des biens classés, tels que les monuments historiques.
Le choix des immeubles est particulièrement méticuleux puisque ces derniers sont destinés à défiscaliser et par conséquent, sont soumis à des critères de sélection contraignants. Il s’agit en effet d’une famille bien spécifique de SCPI, dites fiscales.
Des SCPI destinées à défiscaliser
Les SCPI fiscales se servent des dispositifs classiques afin de permettre aux souscripteurs de parts de tirer profit d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Ceux-ci sont les suivants :
- pour les biens neufs : la loi Pinel
- pour les biens anciens : la loi Denormandie et le régime du déficit foncier
- pour les immeubles classés : la loi Malraux
Les SCPI étant fiscalement transparentes, les souscripteurs sont donc tenus de s’acquitter des impôts fonciers se rapportant à leurs dividendes, et la réduction fiscale dont ils bénéficient sont en lien avec le taux de défiscalisation spécifique à chaque dispositif. Exemple :
- pour la loi Pinel : 10.5% pour une période de détention de 6 ans, 15% pour 9 ans et 17.5% pour 12 ans, taux applicables en 2023. La majorité des SCPI Pinel sont celles à horizon de placement de 9 ans
- pour la loi Denormandie : 12% pour une durée de détention de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans
- pour la loi Malraux : 22% ou 30%
- pour le régime du déficit foncier : une déduction des charges et des travaux qui génèrent du déficit s’opère sur l’IR
Les critères de sélection des actifs des SCPI fiscales
Les sociétés de gestion se chargent de l’acquisition immobilière et doivent, par conséquent, se plier aux critères de sélection qui sont fonction des spécificités des dispositifs :
- si vous investissez dans des SCPI Pinel, vous détenez dans votre patrimoine des immeubles neufs situés dans des communes très tendues (en zone A Bis et A) et à forte demande locative (zone B2)
- si vous placez votre argent dans des SCPI Malraux, vous soutenez les immeubles localisés dans les anciens quartiers dégradés et les zones de protection du patrimoine architectural (ZPPAUP). Il s’agit d’immeubles classés Monuments historiques qui sont des biens anciens à rénover
- ce sont des immeubles localisés en plein cœur de ville dans des quartiers éligibles au dispositif que vous placez dans votre portefeuille si vous souscrivez à des SCPI Denormandie. Les immeubles sont aussi des biens anciens soumis à des travaux de rénovation
- en ce qui concerne les SCPI de déficit foncier, elles sont adossées à des immeubles anciens, subissant, eux aussi, des travaux de rénovation. Pas de contrainte spécifique sur leur localisation, tandis que la durée minimale de détention des parts est fixée par la société de gestion
La rareté des SCPI fiscales sur le marché pierre-papier
Du fait de ces exigences particulières en ce qu’il s’agit de l’emplacement des actifs, et outre les autres contraintes, tel le respect des plafonds de loyers par exemple, les acquisitions immobilières des SCPI fiscales sont moindres par rapport à celles des SCPI de rendement. Les SCPI sont alors assez rares sur le marché pierre-papier. Ceux qui souhaitent y souscrire doivent être régulièrement à l’affût des dernières actualités afin de ne pas rater l'ouverture aux souscriptions.
